Jau trīs mēnešus pēc kārtas dzīvokļu cenas pamazām pieaug. Nemēģinot aptvert neaptveramo, savā pirmajā blogā aplūkošu jauno mājokļu segmentu.

Vai patiesi bankām pieder daudz nekustāmo īpašumu?

Visu “trekno” gadu laikā Rīgā uzbūvēts ļoti maz jaunu, kvalitatīvu mājokļu (konkrēti, daudzdzīvokļu ēkās). Kopumā Latvijas galvaspilsētā ir aptuveni 350 tūkstoši dzīvokļu. Jaunajos projektos uzbūvēti apmēram 14 tūkstoši dzīvokļu. Pēc mūsu rīcībā esošās informācijas un aplēsēm, uz šodienu bankas ir uzsākušas 20-30 projektu pārņemšanas procesu un faktiski tie ir uz laiku izņemti no tirgus. Tās ir dažāda lieluma daudzdzīvokļu ēkas, kurās ir no 10 vai 15 līdz pat vairākiem desmitiem dzīvokļu. Lielāku projektu, kuros būtu vairāk nekā 80 dzīvokļu, to skaitā praktiski nav.

Tas būtībā ir atliktais piedāvājums, kas pārdošanā droši vien neparādīsies ne rīt, ne pēc sešiem mēnešiem. Bankām vai ar tām saistītajiem uzņēmumiem šos projektus pagaidām nav izdevīgi pārdot gala patērētājiem, jo kredītiestādes nav gatavas norakstīt tik būtiskus zaudējumus (ja salīdzina attīstītāju neatmaksātos aizdevumus ar summu, kuru var iegūt, realizējot šos mājokļus tagad).

Bankas, visticamāk, nogaidīs, cerot, ka pakāpeniski cenas vismaz pietuvosies pirms vairākiem gadiem izsniegtajai hipotēkai. Neaizmirsīsim, ka nekustamais īpašums ir tāds aktīvs, kura cenai paaugstinoties, ir arvien lielāka vēlme atlikt pārdošanu. Tādēļ bankas nesteigsies ar nekustamo īpašumu pārdošanu un sāks piedāvāt šos projektus tirgū pakāpeniski. Starp banku pārņemtajiem projektiem ir arī projekti, piemēram, Sauriešos, Kleistos, Mārupē un Ulbrokā. Šīs dzīvojamās mājas realizēt par bankām vismaz kaut cik izdevīgām cenām būs iespējams tikai tad, kad būs pārdoti tie projekti, kas atrodas pieprasītākos un augstāk novērtētos Rīgas rajonos.

Ļoti ierobežots piedāvājums

Apskatīsim, kāds pašlaik ir jauno projektu dzīvokļu tirgus sadalījums. Purvciemā, kur tika uzcelts visvairāk jauno projektu, patlaban piedāvājums ietver 20 dažādus variantus. Un te parādās viens liels “bet” – tikai piecos (!) no šiem 20 projektiem var nopirkt dzīvokli no “pirmajām rokām” (no attīstītāja jeb pirmā īpašnieka), t.i., iegādāties pilnīgi jaunu mājokli, kurā vēl neviens nav dzīvojis. Pārējos 15 projektos piedāvātie dzīvokļi ir jau sekundārais tirgus. Turklāt arī izvēle sekundārajā tirgū nav pārāk liela – vien daži dzīvokļi katrā projektā (visbiežāk – mazāk par pieciem). Parasti tā nav dzīvokļu pārdošana piespiedu situācijā, kad cilvēkiem, kas nedaudz padzīvojuši jaunajā projektā, rodas pārliecinoši iemesli mainīt dzīves apstākļus.

Dzīvokļa otrreizējās pārdošanas cena labā, pilnībā apdzīvotā mājā var būt jebkāda, tai skaitā, neadekvāti augsta un pilnīgi neatbilstoša pašreizējai tirgus situācijai. Dažos no šiem 15 projektiem tagad ir piedāvājums 1500 EUR/kv.m līmenī, kas liecina par acīmredzami pārspīlētu pārdevēja apetīti. Taču sludinājumos šādus variantus var atrast (acīmredzot šo dzīvokļu īpašnieki ir daudz parādā bankām vai arī ir kādi citi apstākļi, kas neļauj samazināt cenu; varbūt viņiem patiesi laimēsies atrast dāsnu pircēju, kā tas notika decembrī projektā „Panorama Plaza”, kur divus dzīvokļus nopirka par 1300 EUR/kv.m, kas nepārprotami pārsniedz pašlaik slēgto darījumu cenas). Uzsveru: jā, projektu skaits ir liels, bet piedāvājums primārajā tirgū ir ārkārtīgi niecīgs. Tiem, kas vēlas dzīvot jaunā dzīvoklī, nav lielas izvēles – iespējama tirgošanās ar attīstītājiem/īpašniekiem primārajā tirgū vai arī vienošanās ar pārdevējiem sekundārajā tirgū.

Paskatieties, kāds ir tirgus sadalījums citos Rīgas rajonos. Piemēram, Pļavniekos – 7 jaunie projekti un tikai trijos ir dzīvokļi, kuros neviens nav dzīvojis… Ziepniekkalnā attiecīgi 8 un 2 projekti, un tāda pati attiecība ir Zolitūdē

Tāpēc nav pārsteidzoši, ka primārajā tirgū darījumu ar jaunajiem mājokļiem kopumā ir maz.

Līdzināšanās virsotnēm

Runājot par konkrētiem projektiem, patiešām daudz dzīvokļu tiek pārdoti „Skanstes virsotnēs” — vairāk nekā 20 mēnesī. Šodien tas ir rekordskaitlis. Faktiski šis projekts šobrīd nosaka tirgu un, kamēr tajā nebūs pārdoti visi dzīvokļi (vai arī vairums dzīvokļu), visos citos jaunajos projektos dzīvokļu pārdošana kavēsies. „Skanstes virsotnes” ir populārs projekts gan vietējo klientu, gan ārzemnieku (pārsvarā no Krievijas) vidū. Šodien iespēju iegādāties dzīvokli šajā projektā neizskata tikai tie, kuriem principā nepatīk Skanstes ielas rajons vai nav pieņemams ēkas augstums.

Nākamais projekts, kas pārņems tirgus barometra stafeti, būs „Purvciema Projekts”. Arī šajā projektā ir optimāls cenas un kvalitātes līdzsvars un jebkuru dzīvokli var iegādāties par 850-950 EUR/kv.m (cenu maksimuma laikā dzīvokļus šeit pārdeva pa 2200 EUR/kv.m). Starp citu, „Skanstes virsotnēs” cenas sākas no 1050 EUR/kv.m un vidējā cena, par kādu notiek darījumi, ir 1150-1200 EUR/kv.m.

Vēl divi projekti ar optimālu cenas un kvalitātes attiecību, kurus varētu atzīmēt, ir „Jasmuižas Nams” Jasmuižas ielā 18, Pļavniekos, un „Metropolia” Imantā, Anniņmuižas bulvārī.

Kas tālāk…

Uzminēt, kas notiks tālāk, praktiski nav reāli. Ja attīstītāji tomēr turpinās paaugstināt cenas (un profesionālā intuīcija liek domāt, ka tā arī notiks), tad pircēju aktivitāte var samazināties. Pieprasījums pašlaik ļoti jūtīgi reaģē uz viena kvadrātmetra izmaksas pieaugumu. Ja cena paaugstināsies, piemēram, par 15-20%, tad darījumu skaits krasi samazināsies. Tie paši klienti no Krievijas sāks izskatīt iespējas iegādāties nekustamo īpašumu citās valstīs ar augstāku ekonomiskās labklājības līmeni un pievilcīgāku klimatu.

Svarīgi atzīmēt, ka pašlaik celtniecības izmaksas ir zemākas par mājokļu piedāvājuma cenu, līdz ar to atkal ir izdevīgāk būvēt. Tajā pašā laikā finansējums joprojām ir dārgs. Lielākie attīstītāji jau rēķina, ko darīt tālāk, un vairs nenoliedz jaunu projektu uzsākšanu. Arī bankas vairs nesaka kategorisku “nē”.

Bet 2010. gadā diez vai kaut ko sāks būvēt – visi ieņems novērošanas pozīcijas, iztirgos vecos projektus un gatavosies jauniem. Attīstītāji apzinās, ka pilsētas robežās mājokļu piedāvājums nav plašs, un tātad tas, kurš startēs agrāk par konkurentiem un uzbūvēs kvalitatīvus mājokļus, divus līdz trīs gadus „būs zirgā”. Protams, izdevīgākā situācijā ir tie attīstītāji, kuri jau ir iegādājušies zemi un apstiprinājuši projektus.

Un visbeidzot vēlos pieminēt tos, kam ir brīvi naudas noguldījumi depozītos vai privātajos seifos bankās. Saskaņā ar banku statistiku depozītnoguldījumu kopējais apjoms sasniedz 9 miljardus latu. Bet, cik daudz naudas bankās glabājas privātajos seifos, nav zināms nevienam (starp citu, tagad Rīgā grūti atrast brīvu bankas privāto seifu par pieņemamu cenu). Tātad, ja jauno dzīvokļu cenu augšupejošā tendence turpināsies, tad daļa iedzīvotāju, kam ir brīvi naudas līdzekļi depozītos, privātajos seifos vai mājās, droši vien nolems investēt nekustamajā īpašumā. Ne visi domā divu gadu perspektīvā, daži plāno ieguldījumus ilgstošākam laika posmam – 5-7 gadiem uz priekšu. Bez tam vēlos atzīmēt, ka pašreizējā tirgus situācijā sākuma investīcijas mājokļu nekustamajā īpašumā prasa daudz mazākas summas nekā pirms pāris gadiem. Ja jūsu rīcībā ir brīvi naudas līdzekļi kaut vai 15-20 tūkstošu eiro apmērā, jūs atradīsiet interesantus ieguldījumu objektus.