Pēdējā laikā daudziem aktuāls ir jautājums - kas tad notiek ar nekustamo īpašumu cenām, tās ir apstājušās, krīt vai turpina kāpt? Dzirdamas mākleru vaimanas, ka darījumu aktivitāte samazinājusies un pircēji ieņēmuši nogaidošu pozīciju. Gan pirmie pretinflācijas plāna pasākumi, gan arī komercbanku nedaudz piesardzīgāka kredītpolitika parādās aprīļa un maija darījumu statistikā. Jā, tāds kā klusums pirms vētras….

Patlaban visi sadalījušies divās nometnēs - vieni uzskata, ka nekustamo īpašumu cenas kritīs (dažādos portālos komentāros var redzēt milzīgu amplitūdu- daļa cilvēku prognozē cenu samazināšanos par 10%, daļa prātuļo pat par 50% vai lielāku kritumu), savukārt citi pārliecināti, ka nekustamā īpašuma cenas turpinās palielināties, galvenokārt pamatojot ar to, ka pieaug būvniecības izmaksas, ir liela inflācija un viss paliek dārgāks. Nu kā nekustamais īpašums varot maksāt mazāk, ja nekustamā īpašuma attīstītājam ir tāda “liela” pašizmaksa? Turklāt vēl viens arguments - lūk, Londonā, Parīzē, Dublinā vai Maskavā nekustamais īpašums ir daudz dārgāks nekā Rīgā. Par maksātspēju un ienākumiem gan kaut kā tie salīdzinājumi aizmirstas. Arī par īres un dzīvokļa cenas nesamērīgo attiecību piemirstam. Dzirdu jau izsaucienus - īres maksas ir pārāk zemas un tādēļ dzīvokļu cenas nekritīs, bet pieaugs īres cenas. Protams, 2000 eur/m2 vecā sērijveida dzīvoklī ir ļoti “adekvāta” cena!!! Un īres maksa 400-600 lati par šādu divistabu dzīvokli Purvciemā  varētu būt pavisam “atbilstoša”!

Galvenais ir pārliecība, ka nekustamais īpašums var palikt tikai dārgāks - un šī pārliecība laikam ir ļoti lielai daļai iedzīvotāju. Piemēram, Hansabankas aprīļa sākumā veiktajā aptaujā 74% aptaujāto vēl gaida nekustamo īpašumu cenu celšanos, bet lielākā daļa no tiem uzskata, ka pieaugums būs lēnāks (skat. 27.04.LETA vai 02.05.Apollo). Šobrīd šādi domājošo varētu būt mazāk, tomēr optimisms vēl ir ļoti daudziem.

Es gan teiktu, ka vislabākais variants būtu veselīga nekustamā īpašuma cenu korekcija 10-15% apmērā, jo tas neizsauktu lielas problēmas citos tautsaimniecības sektoros un ciestu ne pārāk liels skaits iedzīvotāju. Iespējams, vairāk investīciju saņemtu ražošanas sektors, arī iedzīvotāji daudz reālāk skatītos uz savu maksātspēju un potenciālo kredīta nastu ilgtermiņā, un nekustamo īpašumu attīstītājiem būtu jāstrādā daudz profesionālāk.  Nekustamā īpašuma tirgus blīkšķi gan negribētos, savukārt, ja pēc mīcīšanās uz vietas sekos tālāks nekustamā īpašuma cenu pieaugums, tas tikai palielinās risku burbuļa plīšanai.

Turklāt nekustamais īpašums šobrīd topā ir daudzās pasaules valstīs, un nekustamā īpašuma burbuļa pazīmes ir ne tikai Latvijā. Tas rada tādu mānīgu iespaidu, ka nekustamais īpašums ir vienīgais drošais un ienesīgais ieguldījumu veids. Arī  citur optimisms ir gana liels, tā kā neesam vienīgie optimisti uz šīs planētas. Piemēram, Prime-Tass ziņo, ka aptuveni 70% Maskavas un Piemaskavas iedzīvotāju prognozē nekustamā īpašuma cenu pieaugumu šogad. Turklāt Maskavā kopš gada sākuma jau vairākus mēnešus vērojams neliels nekustamā īpašuma cenu kritums, un patlaban vidējā cena nedaudz pārsniedz 4000 USD/m2 (ap 2100 ls/m2). Lai gan procentuālais kritums kopš gada sākuma Maskavā ir tikai daži procenti, tomēr faktiskais cenu samazinājums, ņemot vērā ASV dolāra kursa kritumu pret eiro un Krievijas rubli, ir diezgan ievērojams.  Tomēr iedzīvotāji (daudzi, visticamāk, iespaidojas no ekspertiem, kuri stāsta par iespējamo tālāko nekustamā īpašuma cenu pieaugumu Maskavā par 30%, 40% vai vairāk procentiem) joprojām cer uz nekustamā īpašuma cenu pieaugumu šogad, un kā zināms, cerība mirst pēdējā….

Arvien populārāka kļūst nozares ekspertu iesaistīšanās dažādos blogu projektos. Manuprāt, šiem ekspertu blogiem diemžēl ir viens trūkums - starp rindām un ne tikai starp tām reizēm cauri laužas kaut kādas savas biznesa intereses…..

Man personīgi ļoti patīk Parex bankas viceprezidenta Gata Kokina blogs ldienā, kurā var lasīt profesionālu un analītisku skatījumu uz problēmām (manuprāt, viens no kvalitatīvākajiem patlaban pieejamajiem ekspertu blogiem). Tomēr arī Kokina kungs savos ierakstos vairāk vai mazāk uzkrītoši vēlas izcelt (slavināt varbūt būtu pārāk skaļi teikts) sevis pārstāvošo iestādi, turklāt tas tiek darīts, izmantojot skaitļus un nedaudz manipulējot ar tiem…. Bet uz skaitļiem jau var paskatīties no dažādām pusēm…

Daži piemēri. Rakstā par tekošā konta deficītu G.Kokins skaidro, ka tekošā konta deficīts arvien vairāk tiek finansēts ar banku aizņēmumiem ārvalstīs un kādēļ tas ir slikti. Rakstā parādās viena ģeniāla ideja, kuru atļaušos nocitēt: “Ir viena utopiska ideja, kas pamatojas uz hipotēzi par kolektīva saprāta (collective mind) esamību. Cik brīnišķīgi tas gan būtu, ja lielākās Latvijas bankas un viņu īpašnieki vienlaicīgi saprastu, ka banku kredītportfeļa pieaugumiem ir jābūt sabalansētiem ar depozītu portfeļu pieaugumu, un bankas vienlaicīgi nolemtu ierobežot aizņemšanos ārvalstīs! Ja tas notiktu līguma formā - tas būtu noziedzīgs kartelis, ja tas notiktu FKTK norādījumu iespaidā - tā būtu nevienlīdzīgas konkurences radīšana, ja tas notiktu vispusēji un pats no sevis - tas būtu collective mind, kas izglābtu Latviju! Ja būtu kolektīvais saprāts, komercbanku īpašnieki un vadītāji bītos no satricinājuma, ko var izraisīt spontāns ārvalstu naudas apsīkums komercbanku finansēšanā, un gatavotu banku sistēmu “mīkstajai nosēdināšanai” proaktīvi un pašrocīgi. “

Ideja superīga (varētu pilnībā tai piekrist), tādēļ jūs jautāsiet, ko es te ņemos, kas tad tur slikts un kur tad tie skaitļi? :)  Nu tie skaitļi ir attiecība starp banku noguldījumiem un kredītiem, un skaitļi ir gan šajā, gan arī nākamajā ierakstā par uzkrājumu veidošanu, kurā vēlreiz tiek norādīts uz  nesabalansētību banku tirgū. Tiek pievienots arī grafiks, kas attēlo banku spēju finansēt savus izsniegtos kredītus, izmantojot no saviem klientiem piesaistītos līdzekļus.

Atkal jāpiekrīt, ka laba ideja par uzkrājumu veicināšanu, tomēr kādēļ vajadzīga spēle ar skaitļiem?! Grafikā attēlotas “sliktās” Ziemeļvalstu bankas, kuras kredītos izsniedz daudz vairāk nekā piesaista depozītos. Parex bankai lūk 100% (kredītos izsniedz tikai no klientiem piesaistītos resursus), savukārt pārējām lielākajām bankām, kuras pārstāv Ziemeļvalstu bankas, šī attiecība ir diapazonā no 30 līdz 60% un tās izsniedz kredītos līdzekļus, ko aizņemas no ārvalstu bankām.

Vai tiešām Parex ir Latvijas glābēji, bet tie sasodītie skandināvi tikai gremdē Latvijas tirgu, veicinot šo arvien lielāko tekošā konta deficītu un finansējot to ar aizņēmumiem ārvalstīs? Es gan gribētu atgādināt Kokina kungam un visiem pārējiem, ka Parex bankai ļoti liels ir nerezidentu noguldījumu (turklāt pārsvarā tie ir pieprasījuma noguldījumi) īpatsvars - pagājuša gada beigās 916 miljonus latu banka bija piesaistījusi no nerezidentiem un tikai 545,5 miljonus no rezidentiem. Turklāt, cik man zināms, maksājumu bilances kapitāla un finanšu kontu ietekmē arī rezidentu izsniegtie kredīti nerezidentiem un no nerezidentiem piesaistītie noguldījumi.

Nu un paskatamies tagad uz banku datiem, turklāt uz to ciparu, kas reāli neietekmē maksājumu bilances tekoša kontu, respektīvi, kredīti rezidentiem/rezidentu noguldījumi (nevis kopējie noguldījumi/kopējie kredīti). Man sanāk šādi skaitļi: Parex bankai - 65%, SEB Unibankai - 59%, Hansabankai - 50%. Nu nemaz jau tik lielas tās atšķirības nav, un Parex arī vietējā tirgū izsniedz līdzekļus, ko aizņēmies ārzemēs.  Turklāt nerezidentu pieprasījuma noguldījumi manā uztverē ir lielāku risku nekā termiņaizņēmumi no ārvalstu mātesbankām, kuras Rimšēvičs un citi mūsu vadoņi var pārliecināt par to, ka no Latvijas mukt nevajag. Par Parex nerezidentu klientiem man nav pārliecības, ka tā nauda ir ilgtermiņa…. Tā kā tāda lūk tā nesabalansētība banku sektorā…

Viens no valdības t.s. pretinflācijas plāna instrumentiem ir iedzīvotāju uzkrājumu veicināšana. Šobrīd vēl tiek lemts, vai palielināt nodokļu atlaides uz atsevišķiem uzkrājumu veidiem un vai paplašināt to uzkrājumu veidu loku, uz kuru attiecināt tās atlaides. Jau šobrīd Latvijā ir uzkrājumiem salīdzinoši labvēlīga likumdošana, jo iespējams saņemt atpakaļ samaksāto iedzīvotāju ienākuma nodokli par uzkrājumiem pensiju 3.līmenī un uzkrājošajā apdrošināšanā (termiņš =>5 gadi), ja veiktās iemaksas nepārsniedz 10% no personas bruto ieņēmumiem.

Plānots šo latiņu pacelt līdz 20% no personas ieņēmumiem, kas būtu tikai ļoti apsveicami un diezin vai kāds pret to iebilst. Lielākās debates sākušās par šādu pašu nodokļu atlaižu piemērošanu uzkrājumiem ieguldījumu fondos, ko ierosinājuši komercbanku pārstāvji. Nenoliedzami bankām tas būtu izdevīgi, ja arvien vairāk cilvēku investētu naudu fondos, tajā pašā laikā apdrošinātāji pauduši savu satraukumu par šādām iespējamajām izmaiņām (LETA, 09.05.2007.).

Domāju, ka patlaban, kad inflācija jau pietuvojusies divciparu skaitlim, būtu maksimāli jāveicina naudas izņemšana no patēriņa un nepieciešama dažādu ilgtermiņa uzkrājumu atbalstīšana (tajā, skaitā arī ieguldījumi fondos ar termiņu vismaz 5 gadi). Pēc 5 gadiem, situācijai normalizējoties, varētu mainīt likumdošanu attiecībā uz uzkrājumiem fondos.

Ar ko tad atšķiras uzkrājošā dzīvības apdrošināšana ar piesaisti fondiem, respektīvi, tā saucamā unit-linked apdrošināšana no ieguldījumiem fondos? Faktiski atšķirību tomēr nav, jo gan vienā, gan otrā gadījumā tiek pirktas ieguldījumu fondu apliecības (identiski produkti). Apdrošinātāju satraukums gan ir saprotams, jo šādas izmaiņas apdraudētu dzīvības apdrošināšanas kompāniju pašreizējās privilēģijas uzkrājumu tirgū.

Pavisam drīz gan redzēsim, kuram Saeimā ir stiprāks lobijs - bankām vai apdrošinātājiem….